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契税上调?别信!真相是这样的……

一周楼市榜 2020-08-13 15:29 来源:房小二网 作者: 编辑:杨旭

  昨天,你的朋友圈有没有被新契税法刷屏?契税税率3%-5%,你有没有恐慌?房子还怎么买?刚张罗够的首付预算还要继续操心契税钱?买房真的越来越难了吗?

  契税上调是误读!

  8月11日,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》,该法自2021年9月1日起施行。

  ^中华人民共和国契税法第三条原文

  在刚刚发布的中华人民共和国契税法中第三条提到,契税税率为百分之三至百分之五。不少中介人看见此条契税新政,结合当下1%-2%的实际税率,第一反应就是契税税率上调了,买房子门槛将会更高,都觉得在2021年9月1日新政施行日之前赶紧买房子吧,这也是朋友圈被刷屏的原因。

  然而,情况并不是表面看到的样子。实际上,我国契税税率一直是3%—5%。1997年7月7日我国施行的是中华人民共和国契税暂行条例,其中明确规定,契税税率为3%-5%。

  所以,此次新发布的契税法中提到契税税率为百分之三至百分之五并不是契税上调,朋友圈疯狂刷屏的解读是错误的。

  购房恐慌?大可不必!

  不管怎样,这波契税上调误读操作总归是让购房者虎躯一震,对此,我们电话了联系了相关部门,了解到新契税法怎样实施要等具体解读文件,目前仍执行当下契税政策。

  那么我们来看看当下沈阳执行的契税政策,平复一下心情。

  国家税务总局2016年的规范性文件(财税〔2016〕23号)明确提出,对个人购买家庭唯一住房,减按1%、1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,减按1%、2%的税率征收契税。沈阳当前执行的是优惠契税政策。

  沈阳市地税部门针对个人购房契税现行政策进行解读:

  1.对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5的税率征收契税。

  2.对个人购买家庭改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

  3. 对个人购买家庭第三套及以上改善性住房,符合沈阳市享受税收优惠政策的普通住宅标准的住宅按3%征收契税;不符合的住宅按4%征收契税。

  平复心情后我们再看看新契税法第三条的内容中提到,省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。也就是说契税并不会严格按照3%-5%来执行,会根据各地自己情况来调整。

  综合来看,新契税法的发布对当前沈阳契税正在执行政策没有太大影响,所以购房者根本不必恐慌,更没有必要提前去交契税,耐心等待后期最新的官方政策才是最重要的。不过契税的变化还是需要提醒购房者,能早买还是要早买,尤其是大面积住宅,毕竟契税随随便便涨幅一点,都不是一笔小数目。

  新《契税法》对免税范围的扩增

  计税依据新增条例:在全新的《契税法》关于契税的计税依据中的“包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”为新增内容,明确了以非货币性资产交换方式进行的交易,其对价中不仅包含货币对价,还包括实物、其他经济利益对应的价款。

  免征契税条例的新增:非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

  以上范围均为新的《契税法》对免税范围的扩增,值得注意的是上述标红的免征契税条例。尤其是如西安这样限购的城市,这两条免征契税条例的新增对于利用离婚、父母名义购房的情况而言,无疑着有更多的操作空间,而在新法实施后,相信针对这些也会有更多规则说明,保证未来购房缴纳契税的公平公正。

  为什么出台契税法!

  本次契税法出台,新峰房谱网观点为"税收法定"是我国税制改革的长期方向,目前我国18个税种里面只有3个立法,其他的税种都靠灵活性和随意性比较大的管理条例来执行,这对于着力于建立经济现代化、治理现代化的国家来说,是不正常的。契税是房地产五个专有税种中的重要的一个税种,通过立法以及明确了税率的区间、免税的范畴,对于规范税收的严肃性,避免各地无秩序的减免补贴,降低契税,无疑是从上到下的顶层设计。

  房地产渐近告别增量时代,进入存量时代和"房住不炒"的新时代,同时渐近告别房地产依赖。因此,房地产整个链条上相关的税收,都要做重新梳理,该减税的减税,该加税的加稅,该合并的合并,充分发挥税收的调节功能(调节收入差距,调节资源占用)。所有这些都需要通过税收法定的形式明确下来。

  新法与旧法有哪些区别!

  1、征税范围方面,新的契税法与暂行条例基本相同,但从立法角度来看,新的契税法明确了“ 以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属”的纳税义务,让纳税成为了公民们真正应尽的义务。

  2、税率方面,契税税率浮动范围保持不变,规范了各地方制定具体适用税率的程序,新授予了省、自治区、直辖市“对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率”的权利。

  3、计税依据方面,新的契税法与暂行条例基本相同,明确了成交价格中,不仅包括货币对价,还应包括实物及其他经济利益对应的价款。

  4、《契税法》第十条指出“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”

  而原暂行条例规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”,即申报时限为10日内,缴纳税款时限由征收机关核定,两道程序相分离。新契税法则简化了此项规定,将“申报缴纳”统一为一项程序,提高了征管效率。

  全新的《契税法》取消了对“申报时点”和“缴纳时点”的不同限定,将二者合二为一,简化征管流程。

  5、全新的《契税法》第十二条中提到“在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。”

  《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)规定,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。本次契税法将上述有关退税的规定,从法规层面提升至法律层面,进一步保障纳税人合法权益。

  6、将有关退税的规定从法规层面提升至法律层面,进一步保障纳税人合法权益。

  最重要的一点是,全新的《契税法》将契税的征收管理纳入《中华人民共和国税收征收管理法》的适用范围,明确了征纳各方的法律责任。

  以下为《中华人民共和国契税法》原文:

  2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过

  第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

  第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

  (一)土地使用权出让;

  (二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;

  (三)房屋买卖、赠与、互换。

  前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

  以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。

  第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

  契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

  省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

  第四条 契税的计税依据:

  (一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

  (二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

  (三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

  纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

  第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

  第六条 有下列情形之一的,免征契税:

  (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

  (二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

  (三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

  (四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

  (五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

  (六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

  根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:

  (一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;

  (二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

  前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

  第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。

  第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

  第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

  第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

  第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。

  第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。

  税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。

  第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

  第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

  第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。

  (来源:栋察楼市)

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