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抱歉,房价跟你工资其实并没有多大关系

要闻4 2020-07-31 12:27 来源:魔都财观 作者: 编辑:杨旭
市场

  前阵子,一起在魔都苦逼奋斗的朋友小吕找我喝酒。

  酒过三巡,小吕赤着脖子问,你是懂点房地产的,我想认真的问你个问题:

  你说房价这么高了,我们的工资涨幅怎么就跟不上速度呢?

  我想了很久,实在想不通。

  我先是一愣,这个问题的确太宽泛,又很难回答。

  要明白关于房价和工资关系的结论,其实一定要先理解关于房价上涨的底层逻辑,再去解释工资和房价之间的关系。

  【1】

  房价本质上和工资一样,都是一种货币现象。

  挺多人不知道的是,房价不仅仅是经济或城市发展的规律体现,也是货币超发的一种体现。

  6月末的广义货币(M2)余额出来了,213.49万亿元,同比增长了11.1%。这个数据已经连续3个月增速破11,无论是总量还是增速,远远超过了gdp的数值。

  其实M2并不难理解,

  就是流通中的现金+各种存款。

  知道了这些,就不难理解为什么M2会激增,一是印钞机直接增加的基础货币,二是居民和企业储蓄率。

  还有一个被忽视的一点:由金融贷款产生的二次派生存款。这一点才是M2高但我们手里钱不多的原因。

  什么意思?

  你拿出100万去买个房,还要搭进去200万还房贷,每个月用来还的贷款,就是另一层的派生存款。

  货币就是在这样的印钱-生产劳动资本流通-存钱-消费-贷款不停的流转,所以M2才会不断高企,居民杠杆不断抬高。

  M2不断走高代表着什么?当前的通货膨胀,依旧会持续不短的时间。

  而房地产作为支柱产业,吸纳了天量的资金,导致了M2看起来很高,但实际流通的货币数量并没有那么高。

  这就是房价和货币之间的关系。但工资说白了也是一种货币现象,大家共同参与社会劳动,结束后获得劳动成果-货币。

  过去的工资均涨就是放水造成的通货膨胀结果,工资是涨了,但物价同时也是上涨的。

  所以房价和工资不会存在非常强的因果关系,都是货币多了之后倒推的结果。

  这里有个代表行业,四大会计师事务所(普华永道、德勤、毕马威、安永)

  的扩招幅度和新进毕业生,每年的总量只会多不会少。

  而四大的工资起薪又能代表一种社会公允工资,显而易见这些年的毕业生起薪每年都是上涨的。

  所以正常上班的同志,应该会发现每年基本都有一些加薪,一部分是个人能力的体现,另外就是货币概念的普涨。

  【2】

  另外一方面,房地产不仅仅是货币宽松的蓄水池,换另一种角度来想,其实还是货币宽松的发动机。

  什么意思?无论是储蓄还是贷款的流转,最容易刺激消费的是什么,承载信贷作用的信用体系又是什么。

  而信用体系里面两个最有说服力的无非就是:土地、房产。

  所以无论是房企拍地还是刺激居民买房,对货币宽松的拉动或者说承载信用,都是超出我们估计的。

  在金融口从业数十年的观观告诉我:这些年关于信贷有个规律,除非某些产品的利率低到了非常诱人的程度,做实体的企业其实不太有冲动去借很多钱,一般都是应急和短期。

  整个中国社会的信贷动力是不足的,但是遇到买房这件事,一般都会驱动居民借钱的动力,因为大家习惯了房价涨幅和通货膨胀的惯性。

  一旦一二线城市政策上放松限购限贷,我作为一个个体会借很多钱参与进去,房企也会借钱拍地开发周转。

  所以个体的消费遇到了房子是会放杠杆的,但是借几百万买辆车,一般人是不会这么干的。

  而房地产行业也有个调性,集合式的雁过拔毛,这样是会放大负债和杠杆的,借钱拍地卖房走人换下一批。

  房价始终会领先一步先动起来,但不太可能一夜之间工资提高多少,除非各位升职了,遇到了重大的人生机遇。

  而且大家发现了吗,

  资产是可以叠加信贷的,但劳动是不可叠加信贷的。

  就像没人愿意跟着长期只画大饼不发工资的老板一样,老板说先欠着,以后连本带息付给我,各位一定会把他揍成猪头并说他傻x。

  房价上涨的情况下,工资是一定会涨的,但速度可能只会慢,不会很快。

  还有一个现象,这些年大家应该也会观察到了,

  从来都是资产价格涨的快,劳动的替代性却很强。

  一个很强的后浪是会冲击另一个很强的前浪的,没办法,社会运转就是这样的法则。

  所以这从另一个方面也印证了,资本的回报率是会优于劳动回报率的。

  扎心的是,不管是其他投资品还是核心城市的房产,吸收货币的能力是要大大高于工资的……

  【3】

  另外一个层面,劳动回报是很难获得评估的。

  这个是创业的朋友告诉我的,大部分的劳动工作者是不承担风险的,他们通过智力体力来获得对等的交换和价值回报。

  而这种价值回报,大多数都是兑现在城市和行业,小部分兑现在工作经验和实力,这几个条件范围内是有工资基数存在的。

  比如同样一个5年工作经验的码农,在上海差不多可以拿到25k,但到了苏州,可能就要打6-7折。

  还想往上走?除非你的人力资源增长非常快,到达一个大公司的中层管理,普通人的职业生涯基本就见顶了。

  想突破这个瓶颈的人,无非就是少部分的打工皇帝、职业经理人。

  但这些人是凤毛麟角的,我们不得不承认的是,多数人在年少时就表现出这种天赋了。

  还想再往上走?做到顶尖的人群,那肯定要去杠杆别人的劳动,不仅要有趋于成熟的创业思维,更要有新的暴富机会,并且愿意去冒点风险敢为天下先。

  而这些人的比例不会很高,甚至可以说非常非常低。

  所以整个社会平均工资值只会是增长缓慢的,来看一张上海过去40年的职工年平均工资涨幅:

  整个平均值看起来很高,但最近10年的增幅一直在10%上下波动,并且速度开始放缓。

  而根据统计局的数据,上海房价这10年的增幅,大概是工资涨幅的1.8~2倍。

  为什么大城市的房价涨幅会超过工资涨幅,其实也代表着平均工资跟风险收益率对等的关系。

  这也就印证了我们前面的总结:货币宽松放水+限购限贷放松——房产交易上升、房价上升刺激更多购房者入市——更多贷款被刺激借出来变成了市场上的钱——钱多了通货膨胀——带来物价和劳动回报普涨。

  所以大家仔细看房价和工资的传导关系,原来是经过这么多辗转的流程关系得来的。

  【4】

  最后想总结一下,为什么我们的工资涨幅跟不上房价涨幅,大城市的房价却还是那么坚挺呢?

  这里有一个金句,是观观告诉我的:

  像上海的房价,是由全球华人里,最有钱的那一批里的穷人决定的。

  什么意思?就是金字塔最上一层的底部。

  现在在上海的竞争,不仅仅是跟本土跟old money竞争,也是跟一群最具后发力的new money在竞争。

  这也就是为什么大家都在抱怨说没钱,而顶尖房子的房价一直稳定的原因之一。

  如今的富豪越来越多,像中国的百富榜水准,门槛提升速度其实是超过我们想象的。

  福布斯富豪榜中国大陆400强的上榜门槛,从2008年的12.2亿元已经跃升到如今的290亿,这个数值真的是非常夸张。

  如今的财富集聚效应是必然的,但普通人仍旧有机会,成不了百强富豪,家庭努努力买个上海房子,也已经算是成功人士了。

  我们大部分人都要有平常心,站在一线城市并且留在这里已经不易,在往上走竞争是非常强劲的。

  所以这也是为什么我们会在文章里会善意劝大家买房,不管你从哪买怎么买,只要买到了对的城市对的房子,就已经战胜了印钞机。

  【5】

  最后给大家两个小建议吧。

  1、当下并不是一定买房,但如果你没有二套房,就可以再买,因为首套始终不能卖,二套才能抵御未知。

  有二套房的朋友,有好的途径也可以把钱用在其他的投资,不求一定跑赢房产,但起码要保证本金的安全。

  2、提高自己的劳动回报率,不鼓励大家创业,但如果你预感到40岁事业还不会有突破,一定要在35岁之前,做好副业和未来的规划。

  因为依靠劳动回报率和存款,始终很难跑得赢通胀。

  写了那么多,想想自己身上就揣两块钱,心中却操着五百万的心。

  哎不吐槽了,我要去搬砖买房了。

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