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“内循环”会如何改变房地产?

要闻三 2020-07-31 12:12 来源:房天下 作者: 编辑:杨旭
聚焦

  因为和自己的命运休戚相关,房地产行业最热衷于关心宏观经济环境的变化。货币政策、金融闸口、流动性这些名词,在房地产从业人员的口中,出现的频率并不低于政府官员和经济学家。不过,最近两个月内“最红”的一个宏观经济领域概念,地产从业者却无意之间忽视了——这可不对。

  这个词就是“内循环”。攸克君的直观感受,“内循环”给房地产行业生存和发展带来的长远影响,恐怕会远远甚于货币政策、金融闸口、流动性多寡等。或者说,“内循环”这个概念的提出与未来的构建、落地,是货币、金融、流动性这些事关房地产行业命运攸关的重要因素背后的决定性因素。懂了这点,做房地产的人,就不能不关心了。

  “经济内循环”体系,最重要的一次露面,是在7月21日在中共中央总书记习近平在企业家座谈会上的讲话当中。在新华社受权发布的讲话全文中,习近平总书记谈到:“我们要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

  应该说,这是高屋建瓴的一句话,房地产从业者不仔细思考,确实很难从中意识到与房地产行业、市场的关联。但这是经济发展模式和路径的升级与完善,房地产在其中不可能不受到影响。在这一点上,不要当鸵鸟。

  要理解这个“国内大循环为主体”的方向,攸克君觉得首先需要理解以下两个问题:

  1、外向型经济在中国过去20年经济飞速发展中起到了什么作用?

  2、外向型经济、制造业出口唱主角的经济格局中,房地产受到了怎样的影响?

  先来看第一个问题,最近十多年中,中国经济的稳定快速增长,其中重要的一部分原因在于“投资拉动”。投资拉动的基本模式,在于财政资金作为杠杆,撬动信贷资金进入。这是投资拉动的表象。在其背后,实际上是中国经济中,出口加工制造业扮演的重要角色。

  通过加工制造各种工业、生活制成品,出口到全世界,中国的外汇储备迅速增加,这使得“投资拉动”具备了可行的基础。因为以美元为主的外汇储备不断增加的同时,要保持人民币汇率的基本稳定,货币监管部门就要向市场中注入基本等值的人民币,这会带来人民币存款的增加,从而为投资拉动中甚为重要的信贷增量配套资金打下基础。

  正是在这样的模式下,市场流动性充沛之后,资产市场开始迎来繁荣,而资产市场中最重要的角色,就是房地产。这正是外需——出口经济增长模式中,房地产市场所享受的红利的真正来源所在。换句话说,过去多年,房子之所以好卖,有房地产从业人员的努力,但也有大趋势、大风口、大周期的因素在。

  不过,这种模式带来了一个问题,就是在家庭资产结构中,房地产所占的比例过大,而在家庭支出中,用于偿还购房按揭贷款,或者买房首付的支出所占比例过大。通俗的讲,在中心城市、特大城市中,六口人共同负担一套房子的支出,并不是太鲜见的情况。

  我们暂且不论为何提出以“国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局”的原因,仅论“国内大循环为主体”这一路径,就会发现,国内消费的提振,对于“国内大循环为主体”有着重要的作用,习近平总书记也提到:“必须充分发挥国内超大规模市场优势,通过繁荣国内经济、畅通国内大循环为我国经济发展增添动力”。

  国内市场,有两个层面的问题,一是市场规模。中国人口众多,幅员辽阔,地区间经济发展不平衡,这些都决定了我们天然具有一个庞大规模的国内市场;二是消费能力,市场规模大,以4亿中等阶层为主体的消费能力越强,内需就会变得越强劲,反之,内需则要面临较大的压力。

  这又可以细分为两个互为犄角的问题:

  第一,有没有好的产品,让人产生强烈的消费意愿。攸克君和很多制造业企业的朋友聊过,为什么我们的产品在创新性、质量上,总觉得和国外产品有一定的差距。他们给出的回答都比较一致,原因一是国内生产标准的问题,二是国内消费意愿问题。后者的意思,更为直白地说,就是我们的内需市场是否有能力消费质量更好、创新更强的产品。

  第二,就是消费能力问题。这在一定程度上关联到了房地产,房地产过去20年间伴随资产市场价格的周期性上扬,确实给有资产、有房家庭尤其是多房家庭带来了资产财富的较快增长。但是,这种资产总值的增长,在一定程度上,并不普惠于所有人,而内需市场的启动,则要有赖于社会中绝大部分人消费能力的增强。

  如是,就联结到了房地产。一个简单的逻辑在于,如果这个社会中的大部分成员,其主要收入都用于住房支出,且大部分人仅用于自住房屋,资产升值后也无法变现的情况下,内需市场的消费能力,就会面临被抑制的情况,而这样的局面,显然不是实现“国内大循环为主体”的发展取向的理想环境。

  因此,实现“国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局”,就要把房地产价格保持在平稳状态,而不能任由其继续上涨占用更多的家庭财政支出——特别是在今年以来活跃市场流动性,确保中小微企业渡过难关的情况下。

  以此为基点,我们就可以看清房地产未来一段时间政策的主基调,以及这个行业和市场,在新的国民经济周期中所扮演的角色。在此,攸克君重申两个提醒:

  1、如果房价波动,或者重回快速上涨的通道,导致消费能力和资金快速向资产市场聚集,那么,势必会影响绝大部分家庭的消费能力,进而影响内需的启动,对于“国内大循环为主体”的实现,是不利的。

  2、如果任由房价上涨,会导致创新、研发和企业经营的成本高企,从而影响到创新型企业的发展,影响到自主研发能力的提升,这也是与目前的政策大政方针的方向所不符。

  这些,都是房地产必须避免所扮演的“反面角色”。因此,攸克君有如下判断:

  1、房地产政策全局性松动的可能性,近期已经基本绝迹,不会存在任何的可能,这是以“全局高度”决定的。

  2、货币政策松动、流动性增加带来的红利,惠及房地产的效用,将呈现出边际效用递减的状态,尤其是在房地产金融审慎监管制度已经被明确提出的情况下。

  3、放弃幻想,苦练本领。房地产市场,越来越要凭本事吃饭,资产性周期的红利,将会越来越少。

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