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与宝中只隔一条街,是洼地还是坑地

要闻一 2020-06-29 16:01 来源:三叔说房 作者: 编辑:杨旭
调查

  千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱!

  以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

  提问:三叔,翻身地铁口旁边海云轩600W 两房,700W三房,值得入手吗?和宝中一路之隔

  回答:翻身夹在了宝安老中心新安片区和新中心宝安中心片区的中间,整体面貌像个三线小县城,以老旧商品房和农民房为主。看待翻身更多的需要从学位角度做一个区分。翻身以甲岸路为界,甲岸路以北为海滨中学的学位,甲岸路以南为宝安区排名第二的宝安实验的学位。学位之差也是涨幅之差,带宝安实验的这几个小区,涨幅不输宝中,以标杆小区新锦安雅园三期为例,72的两房,去年8月份500万左右,目前挂盘价720万,涨幅45%。带海滨中学的标杆小区泰华俊庭,62平的两房去年8月份385万左右,目前挂盘价500万,涨幅30%,因为海滨中学片区的老旧楼梯商品房比较多,这些小区的涨幅会少一些,翻身带海滨中学的整体涨幅在20~30%。

  目前在宝城39区规划了一所九年制的学校,由于其东面隔了107国道,根据学区划分的大路原则,更多的会影响翻身和宝中的教育格局。对翻身带宝安实验这几个小区的学位稳定性产生较大影响,对片区是利空。所以,翻身本来值得投资买入的带宝安实验的学区房因此变得扑朔迷离,需要静待观察学区划分结果,近期不适合买入。而翻身甲岸路以北带海滨中学学区的老旧小区自住还行,由于距离宝中和前海都很近,可以跑平或者略微跑赢大市,但是投资,完全有更好的选择。

  提问:新人首问 三叔您好,新近加入,非常赞同您的见解,本人楼市小白求指点:

  1.深户刚需首套,预算总价500-600,自住为主投资为辅,不考虑学位,3-5年后收入增加考虑置换。

  2.工作在南山,地点在9号线深大南地铁站附近,上班时间相对灵活不一定赶早晚高峰,目前主要靠公交地铁出行,未来考虑购车。

  3.看了您之前的推荐,根据个人能力及需求主要看了三个片区,

  西丽,桃源村一期三房、怡然天地居两房,500-550,缺点是楼梯房

  西乡,万象新天三房、富通都会三房,550-600,目前了解的还不多

  坂田,珠江旭景家园/阳光第五季,三房550-580,缺点通勤偏远

  目前感觉都能符合自住基本要求,麻烦三叔帮忙从投资角度分析一下优劣,或者有更好的推荐

  回答:你好。预算500-600,这个预算楼梯房就不要考虑了,受当下年轻人嫌弃。坂田适合自住+投资,但考虑通勤距离有点远,不算最优选。西乡是个不错的选择,即有舒适3房,通勤距离不远,该片区能很好的承接来自南山的外溢,未来保值没问题。同时碧海的2房也可以考虑,其他选择参考内部选筹。

  提问:三叔,你好:宝安区新安有个新盘,招商臻府,预计八月开盘,单价多少可以考虑入手?

  回答:你好。臻府是招商的四大较知名的产品系列玺、臻、雍、依之一,位于新安老城区,在宝立方后面,距离未来地铁12号线上川站400米,周围老房子较多,以新安老城的平均单价7.7w看,招商臻府8-9w都可以考虑。

  提问:三叔您好,夫妻双方都是深圳户口,婚前分别在福田京基御景华城、祥云天都世纪各买了一套两房,每套欠款240,如果卖出每套可实收280左右。因为觉得手上两套房上升潜力都不大,而且上班不方便,现在考虑置换一套。女在龙华工作,男明年起在留仙洞工作。因为觉得御景华城有南华村、赤尾村旧改及新建学校预期,比较想卖祥云天都。目前还没孩子,但今年准备要小孩,所以也考虑到一定的自住及学位需求。目前有几个方案:

  1.卖祥云,买红山片区,如卓越皇后道/华业玫瑰3+1房,760w左右,自住,压力较小。

  2.卖祥云,买大学城片区,塘朗城/华晖云门四房,1000万,自住,月供压力较大。

  3.卖祥云,买宝中,如第五大道/西城上筑/新岸线三房,纯投资,继续住御景华城。

  4.卖祥云和御景华城,买蛇口/宝中四房,纯投资,租房住。

  纯买房新手,前两套都买的不满意,请三叔帮忙看看,或者有其他方案,也请帮忙指出,感谢三叔!

  回答:你好。京基御景华城,2005年的房子,近地铁赤尾站,花园社区,算是不错的刚需上车盘,不愁卖也不愁租,未来跑平大盘没问题,但如果资金充裕,建议置换到更优质的地段。祥云天都世纪,2005年的房子,近地铁,配套齐全、生活便捷,缺点是独栋公寓式小区,没有居家氛围,靠近马路会有噪音,新洲片区发展较为成熟,增量有限,可出手置换。

  1、可以考虑。2、不建议,该片区缺少优质学位,地段价值还不够硬核,1000买这里不是最优选3、可以考虑4、不是最优选,如果两套卖,纯投资建议入南山。我建议方案4,两套出手入一套地段价值高的房子,前海南抗跌,领涨,不管是行情好与坏,未来想象的空间大。可参考内部选筹。

  提问:【新人首问】很幸运第一次买房能得到老师指导!

  基本情况:本人首套房,首期预算150,本人现在在坂田上班,因工作要求,未来会去国外工作两到三年,因此想在出国前在深圳把房子买好,首套房不考虑自住,考虑三到五年可以置换,希望买的房子涨幅大跑赢大盘,好出租,有哪些板块和房子可以推荐?目前看的盘很少,还请老师多给点指导。

  自己看了一些房子:坂田嘉御山-位置,商圈,学区都不错,但是小区平均单价都到8万,单看投资的话值不值得买入,是不是已经透支了买了出现高位接盘?坂田万科城有投资价值嘛?龙华的金地上塘道值得推荐吗(二期平均单价也都到8万了)

  回答:你好。首期150可以买到500左右的房子。信义嘉御山分六期,盘子非常大,自带天虹商场,门口在建的10号线明年通车,九年一贯制的华为科技城外国语,是坂田比较推荐的盘,自住+投资是不错的选择,未来比较看好。万科城也可考虑,大型社区,10号地铁口,容积率1.3,绿化率高,小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层,内有2所幼儿园,物业管理较好。金地上塘道是龙华比较推荐的盘,自住不错,学区也还行,有红山辐射的利好。具体参考内部分享。

  提问:三叔好,18年底当时不太了解深圳楼市,父母当时比较喜欢里城玺樾山(觉得靠山环境好,学校近)就买了,后面我还是觉得太偏,而且挨着铁路,学位也不一定好,觉得不喜欢,想换,你说是2年之后抓紧换呢,还是等一等再换,感觉怎么都是亏.

  回答:你好。里城玺樾山自住安静有仙气、空气好,景观强,有山有水,但投资方面较弱,主要是区位较偏僻,有两条铁路交叉环绕,距离未来地铁站都较远,学区也很一般,单价不便宜。建议出手置换,过了限售期就卖。

  提问:请问三叔,西部的松茂御龙湾168平,总价1500W,东部的蓝郡广场200平复式(算赠送400平),总价2000W。哪个更适合自住加长期持有呢?谢谢!

  回答:你好,松茂御龙湾会更好一些,因为距离前海近,有规划利好的带动。蓝郡广场在旅游区盐田,自住养老不错,由于片区没有强产业支撑,距离核心区远,也没法通勤,面积大总价高,刚需买不起,投资价值非常弱,如果喜欢海,2000w不如买深圳湾、蛇口的一线海景房。

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