王石抛出拐点论已经半年有余，先是争论怎么个拐法，再者牵扯进银行谁先死，最后再捆绑宏观经济，发展还是不是硬道理？

　　众说纷纭，很有趣。我们知道，市场经济不仅是科学数据理论的堆砌，客户的心理和预期某种程度上决定了市场的起落。

　　我们一起做个假设吧。假如价格拐点了，客户还会继续观望，观望的时间长短取决于泡沫大小、泡沫减肥的速度和目标客户需求的刚性（购买力）强弱，以及市场供应者就是开发商的应对举措。

　　目前来看，开发商的举措：硬扛。死了也不降？其实这不可能。开发商有几个“刘胡兰”式的英雄？再说房价也不是什么“主义”，何以耗费生命去坚持？难道“生命诚可贵，房子价更高”？！我认为，当前不过是“囚徒困境”中的心照不宣罢了。您有权保持沉默！但是同时沉默的结果是共输。

　　泡沫很大，这是市场共识。针对不同的客户，泡沫大小有差别。针对收入较高的首次置业和改善型二次置业者，由于房地产的不可复制性，导致此部分客户需求刚性较强。但是这样的客户是挑剔的，那些拥有稀缺资源、核心优势出众的开发商，距离价格的拐点最远，甚至还能逆势上涨。

　　刚性需求旺盛，但是供给量并不是按照刚性需求量来设计的。面对投资和投机热潮的迅速退却，终有没穿短裤的终将露出水面。市场高亢导致巨大的放量，放在热潮退却的市场中去化，供需失衡，供给过大，去化率能高吗？

　　假如价格不拐了，初期一段时间稳定或者继续涨，会有客户等不及，但是你的供给量是按照这些客户的需求量设计的吗？存量如何去化？企业目标如何实现？客户理性消费还好，如果预期再次突然改变，开发商的故伎重演，比着涨价，那么这一轮暴涨必将葬送整个市场健康的基础。那时输掉的不仅是现在，还有将来很长的一段时间。

　　综合来看，我认为，房价会调整，但是还不会跌到价值线之下，也就是无论涨跌，开发商仍然赚钱，多少而已。

　　我们知道，几乎没有开发商是按照成本加成来定价的，都是声称自己按照市场来定价，合情合理。但是市场波动的时候，开发商真正的定价原则是什么呢？是为了维持暴利？为了维护市场稳定、兄弟义气、有难同当？为什么现在就不能按照市场来定价了呢？我想，首先要为了生存，富有远见的开发商才能坚持到最后、笑到最后。如果供给产品的开发商丝毫不为市场所动，跟需要住房的客户一起观望，那么观望的结果是共输。

　　卖方市场是一个开发商专制的市场，而买方市场是一个民主自由的市场。消费者用货币投票，票数多的获胜。我认为，当前1-2年，买方市场逐步形成，除了少数拥有稀缺资源和核心竞争优势的开发商依然可能逆势上涨，其他的开发商如何卖弄风情，争取真实消费者的投票，才见真正的功夫。（作者系合生江山帝景项目营销总监 博客地址：http://blog.focus.cn/bgroup/detail.php?bgroup_id）