22日，借指南针房展汇启动之日，指南针发布了2008年6月大连房地产市场分析报告，并对刚刚结束的2008夏季房交会上进行调查结果进行公布并加以总结。为期4天的房交会，参展楼盘减少，预期再次减弱，市内三区和开发区参展楼盘数量锐减，甘区、旅顺楼盘占参展楼盘中的较大比例。然而购房者的观望势态似乎仍是有增无减，博弈加剧。据指南针在报告中提出：当前大连楼市的核心问题并不在于如何抉择房价的涨与跌，而在于如何应对成交量整体低迷的行业看跌预期。

　　夏交会印象—供给与需求对接良好

　　从整体供应产品来看，无论面积区间上还是户型功能上，开发商还是比较准确把握住了当前市场的诉求点。产品供应对应上了需求，可是成交价格在经过了半年多博弈后依然没有一个结果。从指南针在夏交会的调查结果中可以看出，目前，大连市场小户型需求量逐渐上升，未来供应量将达745万平，81～100/平的两室户型成主流，而购房者的购房目的结婚、改善居住条件的居多，买房投资缩减。

　　然而，观望事态持续加重原因，主要是在参与调查的够房者有30%时候无法确定买房时间，选择09年买房的很多消费者，是怕短期内购房后房价下调，因此选择再看看楼市变化，楼市的走向不明，价格书涨是跌不定是目前影响消费者购房的直接原因。而购房者对未来预期房价会小幅下跌，60～70平面积受欢迎，总房款集中在30万～40万市场需求量最大。

　　开发商清醒，消费者观望

　　从房展会现场气氛，我们就可以感受到开发商的营销手段在变化，和往届房展会不同的是，开发商不再使出各类“法宝”来活跃气氛，吸引购房者，而是实实在在的将价格打出、推出各类优惠政策。据指南针报告中指出在参展楼盘的70余家的楼盘中，均价超过8000元/平楼盘占41.4%。

　　各位开发商重新回归到了以产品为重心，对于夏展要预期平和理性；另一方面，期待房价下跌的消费者却开始进行“挖宝”大行动，但都普遍认为打折力度依然不够。据统计，60%的项目出现或多或少的打折优惠活动，一次性200/平、贷款100/平会员制的优惠活动成为主流，9.9折到9.5折楼盘频现，会员制也渐渐成为开发商吸纳客户的方式，部分楼盘5万顶10万的加大优惠措施，实质已将部分住宅拉到了9.5折一下的水平。

　　在房价出现局部性松动的情况下，越来越多的开发商对拿地倍加谨慎。记者日前采访获悉，今年上半年，大连土地市场供应波澜不惊，与去年频频上演的“飙地潮”形成强烈对比，所有挂牌土地全部以底价成交，在拿地热情陡然降温的现象背后，折射出宏观紧缩局面下的大连楼市生存态。

　　1、“飙地潮”彻底消退 底价拿地折射出市场理性转变

　　对于昔日颇为热闹的土地拍卖盛况，市内一不愿透露姓名的开发企业负责人透露，以往开发商之所以敢于“价高者得”的疯狂拿地，在于当时宏观经济和楼市的宽松环境，一方面，地价上涨可以构成房价的强大推动力，同时，房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

　　然后，仅仅时隔不到一年，在楼市风向突变的局面下，更多的开发商显然意识到了高价拿地的风险。根据土地成交统计，２００８年上半年，我市共有５２宗土地挂牌上市，除“旅２００８—２１”号土地因自身原因两次流拍，大连市挂牌的土地全部实现成交。然而，值得关注的是，上述土地全部以底价成交，与去年的“飙地潮”形成强烈反差，一级市场的理性转变已经悄然实现。

　　业内人士分析，我市上半年土地供应市场运行稳定，并未出现其他城市大规模的退地风波。但由于宏观经济形势比较严峻，在资金链日趋紧张的情况下，更多的开发商选择顺应调控政策，更加理性地进行投资决策。

　　市房地产经济学会副秘书长贾广葆则认为，以往一直靠预售房屋快速回拢资金的运作模式行目前不通了，更多的开发商开始改变融资渠道——或依靠自筹或实行资金联合或寻求外资或贷款支持。因此，增加土地储备只能让短缺的资金更加捉襟见肘，“土地为王”已让位于“现金为王”。据他预计，下半年，开发商自筹资金占资金来源的比例将不断上升，其比例将保持在４０％左右，而增长速度则在６５％～７０％之间。

　　2、市区缺地现象加剧 供应热点将从甘区转向新城区

　　记者采访了解到，在开发商越发谨慎拿地的同时，市内土地资源的紧缺现象正逐步加剧。仅上半年，在全市新挂牌的土地供应中，中心四区土地供应量仅为６８．２２万平方米（建筑面积），占比总体放量的１６．２％，其他超过四分之三的土地全部由新城区供给。

　　由此可见，２００８年上半年的土地供应已正式由中心城区转向新城区，未来住房供应热点将由甘井子区快速向新城区转向；而老城区已无法找到成规模的大块地。另外，今年１到６月份，成交土地楼面均价为９４７．５２元／平方米，其中，市内四区楼面均价３５２５．４９元／平方米。

　　但值得期待的是，根据《大连市中心城区２００８年度住房建设供地计划》，年内市内四区预计实现供地３０５万平方米，而上半年仅实现了２２．４％的供地计划，也就是说，下半年应该会有超过２００万平方米的市区土地的计划放量。另外，目前我市７０％～８０％土地供应为中小户型商品房，房地产开发重心继续向周边城区延伸。