一种颠覆性的经营模式在楼市出现了。
面对中国房地产销售额与销售面积10年来首次双双下降的情况，大批游资跃跃欲试。
据了解，这些资金正在急切地寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘。通过收购项目股权，借势夺得楼盘销售定价权，而后以七五折左右的价格快速销售套现。
在房价低迷的时刻，游资掀起的这股“杀价之风”会不会拉低整体房价？哪些开发商可能接受这样的模式？该销售模式受制于哪些因素？江苏商报收集大量资讯并邀请楼市专家详尽解析。
模式，先拿下股权，再杀价抛售
流程：买下项目股权→取得楼盘定价权→七五折倾销
“现在的江浙资金早都不炒房了，去向是两个，一个是给开发商放高利贷，另一个就是跟着我们一起搞托管。”说这话的中年男人是上海一家知名开发企业的副总，但现在他主攻的却是楼盘托管。
他神情轻松，因为刚刚来到北京“半小时”就搞定了一笔生意，他告诉记者，之所以能如此之快，原因是楼盘的开发商缺钱。草签协议之后，他支付给了这个位于北京东直门第三使馆区的公寓项目超过1亿元的现金，开发商付出的代价是项目90%的股权。
记者了解到，这是一个已经临近封顶的项目，该项目开发商私下告诉记者，自己的项目约有1亿多元的亏空无从填补。这是一个在开发商手中卖价高达28000元/平方米的高档涉外公寓。
不过很快，这个楼盘的卖价就会降到20800元/平方米了，因为这个项目已经被托管了，每平方米杀价近8000元是托管方下的手，超过7.5折的折扣是为了在5个多月之内完成套现撤出，在这段期间，托管方拥有绝对操盘的权力。
换来这份杀价权力的，恰是他们支付给开发商弥补现金亏空的1亿多元。
利润，投资方赚取三成利润
流程：倾销资金打入开发商账户→利润三七分成→开发商回购股权
与惯常的“收购”不同的是，在一系列的协议当中，还包括一份开发商平价回购股权的协议。
“这期间所有的销售收入都打入开发商的财务账户，最后结算利润我们三七分成，他拿70%，我们只要30%，然后，他原价把股权买回去，项目还是他的。”上述开发企业的副总告诉记者，正是这样的制度设计，让开发商可以放弃“死扛”，而将项目交给自己“托管杀价”。而现在，遭到杀价之后的楼盘，已经有100多位意向购买者了。
从2008年下半年开始，这个高价楼盘的开发商已经很久没有一套成交记录了，此时，项目接近封顶，工程款的80%需要支付，此外，外立面施工、内装、精装修样样用钱，正是这样的资金亏空让这家曾经下决心死扛的开发商最终接受了注资——托管——杀价的局面，而这家开发商的如此困境，正是抄底者的机会所在。
“撑到封顶就可以放按揭了，那样情况会好些。”该项目的开发商说，然而，土地、在建物业都抵押换了贷款，从银行获得信贷已经不可能，因此，只能接受“托管”。
分析，哪些楼盘能接受“倾销”
条件：缺钱的中小开发商、资金缺口1亿~2亿元、楼盘地段不错
开发商资金不济的情况在当下的中国楼市并不少见。
国家统计局统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米，降幅近30%，主要中心城市的房地产市场首次出现了自1998年以来就没有出现过的销售面积与销售额同时下降的情况。
熟知此情况的上海中凯集团副总经理告诉记者，在北京上海从事此类业务的资金，大都是在不停地看项目，因为缺钱的中小开发商不在少数，但最终能够列入谈判日程的，只有少数地段不错，杀价就能快速套现的楼盘，托管生意如此“兴隆”，中小开发商的财务紧张程度由此可见一斑。
结果,南京房价不会因此而降
“这种方式目前只出现在个别缺钱的开发商身上。”宋坚(宋坚博客,宋坚新闻,宋坚说吧)认为，对楼市整体而言并不会造成房价的下降。
“这样的方式，可能在房产泡沫较大的地区能起一定作用。但对于南京，作用不大。”宋坚认为，“目前深圳房价因为之前泡沫太大下降了40%，北京、上海等地也存在一定泡沫，目前来看，即使压价30%也并不稀奇。南京则不一样，去年出台的‘一房一价’政策有效抑制了南京房价的上涨，所以南京房价不见的会降低多少。”
但是，在开发商乐于共谋死扛房价拒绝调整的时代，托管者杀价倘若成连绵烽火之势，由此掀开房价调整的序幕，或许并不出人意料。
借鉴,南京开发商能学这招
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，“抄底开发商”这种运作方式对缺钱的开发商来说是个好事。目前房地产市场资金为王，不少在去年应为疯狂拿地等原因“超速”发展的开发商都因为现金流的问题遇到困境。他们虽然去年在土地市场大展拳脚，今年却因为楼市陷入观望期，群众买房意识淡漠，投入款项无法从卖房市场回收。
记者日前和一位地产界资深人士接触时得知，目前南京房地产市场上有不少开发商资金已经紧到“百万元现金都拿不出来了”。因此，不少楼盘在建设上也是能省则省。例如上周爆出的河西某楼盘跃层不建室内楼梯、楼梯地砖只铺三层以下等情况，正是为了省钱而不得不使出的下策。
“目前我还不知道对开发商投入‘抄底’资金的这种方式是否合法，操作是否正规。但如果是合法的正规操作，这对缺钱的开发商来说，是一件好事。”宋坚说道：“南京也有一些开发商正在面临资金困难，这一招倒是值得学习学习。”
关键,快速销售是决定因素
业内人士认为，目前楼市的观望风浓厚，准购房者未必会买降价的账。业内人士认为，买涨不买跌是大部分准购房者的心理，这也是形成目前观望态势的主要原因之一，即使房价从9000元一平方米降到7000元一平方米，购房者也未必会买账，他们很有可能在捂紧钱袋等待房价的继续下跌。
降价促销一旦效果不好，宋坚认为也许开发商就不急于自行压低房价了：“9000元/平方米也是卖，7000元/平方米也是卖。开发商寻求到了资金支持，在资金周转正常的情况下，未必就会降价销售了。不管开发商还是抄底者肯定是希望获得更大的利益。”
而游资的特点就是快进快出，如果在房地产项目上被陷住时间过长，有可能游资会对这样的投资方式失去兴趣。
身为中小开发商的远东新地置业有限公司总经理助理姜炜(姜炜博客,姜炜新闻,姜炜说吧)告诉记者，2008年的下半年是楼市最为微妙的时刻，如果市场销售情况继续“观望”，而信贷政策又持续收紧，那么类似当下“接近封顶，却又缺钱”的情况，会不断地增多。显然，此时，托管者的机会也就越来越多。
前景,会有更多私募进楼市
“我在北京的同行有6~7个吧，”作为托管资金的操盘者，前述人士告诉记者，他所知道的在北京从事如此业务的资金规模，大致在60亿~80亿元之间，他掌管的资金不算多，2008年有6亿~8亿元的现金可以动用，而他的同行的资金规模都远远超过自己。
记者了解到，此类资金基本上采用类似私募基金的方式募集，基本上是国内的资金，主要来自江浙、山西、上海一带，此外也有一部分企业的剩余资金，他们对于投资回报的要求根据项目不尽相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。
“我们的资金使用周期很短，一般3~5个月，因此有30%左右的回报，股东就已经很满意了，一年周转三五次，回报率加在一起，就很可观了。”前述操盘人士告诉记者。
“我了解的情况，已经有更多的人打算募集资金做这项业务了，因为需求在增加，我身边就有两个朋友开始最近做这件事情了，他们也都要学杀价这一招。”前述操盘人士告诉记者。
