症结一
存在持币待购现象
根据统计，今年1~5月沈阳市商品住宅销预售面积368.31万平方米，同比下降3.87%。沈阳市房地产研究所所长范翰章认为，这主要是由于受全国性的持币待购影响，沈阳市目前也出现了持币待购现象，影响了商品房的销售。
症结二
中低价住房供应不足
范翰章称，目前沈阳房地产市场上大部分都是每平方米4000元以上的住房，近年来随着外地开发商的涌入开发中高档住房，在一定程度上提升了价格。而根据沈阳市民目前的消费水平和需求，恰恰需要4000元以下的住房，这就造成一定的错位，影响房地产市场的发展。
症结三
二手房市场发展滞后
据统计，今年1~5月份，沈阳市二手房销售面积203.72万平方米，比上年同期下降7.43%，其中二手住宅销售面积137.09万平方米，比上年同期下降了12.28%，这在一定程度上说明了沈阳二手房市场的滞后性。
症结四
基础配套设施跟不上开发进度
范翰章认为，目前沈阳房地产开发过程中，基础配套设施跟进缓慢也是目前房地产市场的一个症结所在，往往是部分非城市中心区的楼盘楼盖得很快，但基础配套设施跟进很慢。
范翰章认为，4月份30%的负增长主要是因为今年沈阳市取消了房交会的优惠政策，和去年4月房交会的“热卖”相比，市民购房显得相对冷清一些，所以出现这种情况。而3月份的“大涨”增幅为110.7%，则是由于4月份房交会优惠政策的取消，一些购房者选择了提前买房。另外，5月份汶川地震发生后的买房人很少，能有2.9%的增幅实属不易。
沈河区房价居全市之首
记者了解到，今年1~5月，在全沈阳地区销售商品房面积最大的是于洪区，占全市销售总量的21.36%；其次是铁西区，占全市销售总量的18.97%。其中商品住宅销售面积最多的区是于洪区占22.46%，其次是铁西区占17.22%，东陵区占12.54%。
另外，沈河区房价仍居全市之首。
预计下半年房价涨幅约5%
在全国性房价下降的大环境下，沈阳未来是否有房价下降的可能呢？
昨日，范翰章认为今年下半年沈阳的房价基本没有下降的可能性。
“一个是沈阳本身的房地产市场很健康，这次冲击的影响是很表面的，而且是短时的。另外，受到目前国际原油价格上涨因素影响，钢材等建材成本不断增加，再加上土地价格逐步上涨，建造质量和环境投入不断增加，这些因素推动沈阳房价继续上涨，而没有任何下降空间。”
范翰章预测，今年下半年沈阳市房价将继续保持平稳运行，稳中略升的态势，增幅约为5%。预计奥运会后，9月、10月将形成市民购买商品住宅的小高峰。
沈阳开发商
没人认为房价会降
今年二季度，沈房地产企业家信心指数比上季度和去年同期都降低。但是，对于商品房销售价格的变化趋势，没有企业家认为会下降。
昨日，国家统计局沈阳调查队发布的二季度调查资料显示，今年二季度，沈阳房地产企业家信心指数为128.61，比上季度降低6.6点，比上年同期降低14.8点。
总体上看，28.61%的企业高管认为企业经营形势好，78.39%的企业高管认为处于正常平稳发展状态。其中，大型房地产企业依旧保持乐观，59.65%的企业看好，25.77%的企业认为平稳，而中小型企业中看平的占66.67%。
从内部发展因素上观察，与上年同期相比，土地开发、商品房预售分别有所下降，体现最终经营成果的盈利预期指数基本持平。
范翰章：沈开发商利润为15%
沈阳市房地产研究所所长范翰章介绍：“由于开发商利润处在合理区间，从而保证了沈阳的房价平稳运行。”
根据沈阳市房地产研究所专家的测定，沈阳市房价结构比例为：土地费用占30%、建安费用占30%、各种税费占17.5%、管理费营销费不可预见费占7.5%，而开发商利润为15%。
