受一周三宗豪宅规模交易集体拉升影响

“在‘弱市’的时候，对于市场的判断依据不能是价格，而应该是成交量。从今年4、5月份的成交数据来看，市场成交量同比是萎缩的。而目前支撑市场的大多以高价豪宅以及低价商品房的成交为主，中间的大多数则都处于观望状态。”

　　在目前房地产市场观望气氛越来越浓之时，上海6月份第一周商品住宅（剔除动迁配套房，下同）成交均价环比大幅上升17%。

　　据佑威房地产研究中心的监测数据：6月第一周上海市商品住宅的成交量环比上升10%，达26.76万平方米；均价则高达17296元/平方米，环比大幅上升17%。5月份上海全市新建商品住宅成交规模179.9万平方米、17620套，较4月分别增加32.6万平方米、3470套，保持了市场的稳定。根据该办公室上月对142个总规模1050.4万平方米的样本楼盘所作的调查，有41%的公寓楼盘出现价格上涨，平均涨幅为3.9%，最大涨幅8.1%；有9%的公寓楼盘出现价格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。

　　对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，6月第一周出现如此大的涨幅主要原因是该周出现了三宗比较大的高档豪宅交易事件，由此使得量价齐升。

　　6月7日，位于上海内环的徐汇滨江尚海湾豪庭13、15两栋楼的183套房源以3.2万元/平方米的价格集中成交，该楼盘售楼人员对《第一财经日报》确认，当日这笔高达9.2亿元的交易为整体收购，收购方为香港某集团，目前整体收购后的用途不详。

　　“两栋楼一直在零售，从去年开始，2.7万～2.9万元/平方米，一度实际成交价格为2.6万元/平方米。”薛建雄对记者表示。对于这栋楼的实际情况，该楼盘售楼人员对记者确认，去年下半年的最早开盘价格在2.8万元/平方米左右，这一价格之后经过逐步提升，在2个月之前，售价已经达到3.2万元/平方米。

　　还有一个不容忽略的细节是，此次整体收购的两栋楼，位于小区中心，靠近景观带。售楼人员坦言这两栋楼在小区中位置优越，而且相对目前的零售价格，整体收购价格并不高。“成交之后，这两栋楼将作何使用目前我们并不知晓。”售楼人员称。

　　业内人士认为，低进高出成为整体收购的最终目的，为此，他们通常会持有商业物业一段时间，然后等价格提升后再抛售。

　　“做酒店式公寓的可能性较大。”薛建雄对记者分析说。从目前该项目情况分析来看，整个项目中还规划了一家美国五星级酒店和写字楼，而原本该楼盘的精装修定位，也比较适合作为酒店式公寓进行操作。

　　“更为重要的是，将项目作为酒店式公寓整体操作经营，有利于提高楼盘的市场价值，最终实现低进高出。”薛建雄分析。

　　其实，这种运作模式在之前已有先例。2006年，拥有美资背景的基汇资本以6亿元总价购入翠湖天地御苑18号，在被打造成顶级酒店式公寓经营之后，今年3月份该项目被证实转手给韩国未来资产（Mirae Asset），转让总价高达9亿元。按照卖出价格计算，单个项目的收益率接近50%。从今年以来的几个收购案来看，购入的物业价格相对零售价格也并不高。例如财富海景一栋楼单日成交过百套，成交均价在2.8万元/平方米左右。但是该物业当时的市场均价在5.6万元/平方米左右。业内人士认为此类物业的价格上升空间很大。

　　“一般这种机构投资人的持有周期在2年左右。现在预估看来，如果尚海湾豪庭仍以同样的方式进行市场操作，2年后再次卖出的价格可能在4.5万元到5万元/平方米上下。”薛建雄对记者粗略估计说。

　　“在‘弱市’的时候，对于市场的判断依据不能是价格，而应该是成交量。从今年4、5月份的成交数据来看，市场成交量同比是萎缩的。而目前支撑市场的大多以高价豪宅以及低价商品房的成交为主，中间的大多数则都处于观望状态。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对记者表示。

　　陈炜还认为，大宗交易虽然存在2年期低进高出的嫌疑，但是并不能成为市场主旋律。“相比来看，散户炒家所占比例更大。若这些散户集中抛盘，可能会对市场带来更大影响。”陈炜说。