【北国网讯】开发商遗留的工程问题，成为小区物业和业主产生矛盾的主要焦点。
昨日上午9时许，《辽宁省物业管理条例》（以下简称《条例》）立法听证会在辽宁大厦进行，来自辽宁省部分城市的业主代表、物业公司代表、法学教授以及政府官员进行了长达两个多小时的讨论。
部分与会代表认为，小区物业和业主产生矛盾80%是由开发商遗留的工程问题造成的，“业主应该把矛头指向开发商，而不是物业公司。”来自锦州的业主委员会委员侯丰认为。
两个多小时，共有10余名代表发言，“都非常有建设性和指导意义”，省法制办法制一处副处长刘勇表示，“我们将会仔细整理这些建议，并将其精华部分吸纳到条例中来。”
争议一：小区内工程遗留问题谁来负责？
“物业很难干，得受很多委屈。”听证会开始后，沈阳市鸿凯花园业主委员会主任刘永普就发起了感慨。
与他有相同感受的还有来自锦州的业主委员会主任侯丰，他认为物业和业主产生矛盾80%是由开发商遗留的工程问题造成的。“应该追加开发商遗留的工程问题，很多开发商在楼盘没竣工情况下就允许入住，或者是入住初期出现问题就推托，结果都把问题遗留给了物业。”他的说法也得到了省法制办副主任李秀林的赞同，“这确实是个很普遍的问题。”
沈阳市房产局物业处的工作人员申理则提出，界定开发商是否有工程遗留问题的权力该归谁？“有的工程问题是一段时间后才出现的，这种局面就会造成各说各的理。”
“最好是物业和业主共同与开发商协调，但是实际操作起来确实是个难题。”申理表示很无奈。
争议二：小区内乱建、违规养宠物该由谁管？
很多物业管理区域内，都会遇到侵占、损坏公共场地；违反规定饲养家禽、宠物；乱倒垃圾等问题。“我们小区发生过这种问题，最后由行政执法局出面处理，但居民反把行政执法告上法庭，结果行政执法败诉。”侯丰代表介绍。
侯丰建议，把“物业或业主委员会作为诉讼主体”加入《条例》中，这样就能更好地理顺物业和违反规定业主的关系。“这种方案也不是太可行，如果这样，就会有很多事情需要物业维权，势必会影响其他工作。”法律工作者周晓波表示。
争议三：菜单式服务收费是否合理？
在该《条例》草案中，政府提倡物业服务收费实行菜单式服务收费。对此，清华大学房地产研究所副所长季如进认为，“菜单式”收费好处在于建立了相对客观的标准，增加了物业管理收费透明度，在一定时期内有利于缓解业主和物业管理企业之间矛盾。
但是，“菜单式”收费在操作中也会存在问题，如果业主仅仅从“价廉”的角度选择服务项目，小区内其他的物业服务就可能无法得到保证。“这种收费会对物业企业发展带来很大影响。”万科物业公司总经理助理司向成表示，“不同的小区其服务成本也不一样，比如有开放式和封闭式的，有2楼和20楼的，服务成本肯定会有很大差异，如果统一价格势必会影响公司发展，比如物业的人力资源成本会越来越高。”
专家观点：新《条例》规定更细致
物业管理专家、辽宁民威律师事务所律师吕玉蒙认为，这个《条例》将会更好地监督业主委员会、物业管理等，理清了物业、业主和开发商之间的关系，对物业、业主各方面的权责进行了更为详细的规定。
辽宁大学法学院副院长、教授郭洁认为，这个《条例》规定得很细致，但是房改房、铁路房等特殊地点的物业管理也应该有具体规定。
还有，从法律层面来说，物业活动的法律主体不应该仅仅是业主，“比如长期租房的人，他们的权益也应该得到保障。居住一定年限以上的长期承租者也可以列为法律主体。”郭洁认为。记者 周立德
