房地产市场现处于“中场休息”

    记：近期房产市场相对低迷，有种说法认为，房地产市场今年将是个拐点？您怎么看这个说法？

    冯仑：建设部新部长在两会后有个回答，曾说到房地产市场现在增长幅度在减少，但市场还是健康的，还需更加完善。我个人认为，现在的房地产市场只是处于“中场休息”阶段，需求还是在的，政府、房地产企业和消费者都在观望，房价会有僵持，个别会有下跌，估计这个阶段会一直延续到明年上半年。

    预测后市：

    南京等二线城市房价还会涨

    记：您认为这一阶段过后，房价走势如何？

    冯仑：根据国际经验，当人均GDP处在4000美元～8000美元这个阶段时，房价每年会上涨5%～10%。目前国内包括南京在内的大多数二线城市的人均GDP都处在这个阶段，因此房价还会继续上涨。在人均GDP达到1万美元之前，这个增长趋势仍会保持。北京、上海的人均GDP都超过了1万美元，因此两地的房价近期涨跌幅度比较大，这也是与国际经验相符的。人均GDP超过1万美元后，新房的增长速度将会放缓。

    关于理财：

    不想成首富只做快乐有钱人

    记：作为国内房地产界的“大亨”，您是如何理财的？

    冯仑：万通公司在国内只能排名第16位，自己这辈子可能成不了国内首富，也没打算成为首富，但却想成为有钱人中最快乐的人，这是能够实现的。我理财很简单，就把钱交给一个团队，类似于私募基金的团队，有收益到时按比例分成，但是保底的。

    管理智慧：

    按人本性趋利避害控制风险

    记：您作为有着多年管理经验的学者，您认为管理的智慧是什么？

    冯仑：管理的智慧就是要按着人的本性去管理，要趋利避害，学会控制风险。

    记：您在书中说，对60岁以上的人管理要采用道德激励比金钱激励更有效？

    冯仑：在组织结构中员工的积极性和创造性靠什么来激发？有时道德激励比金钱激励更重要一事业。或者对60岁以上的老年人更适宜用道德激励，而对年轻人，金钱激励更重要一点。管理的时候要有针对性，年轻人讲绩效、利益，年长的讲感情论辈份，文化、习俗在很大程度上制约着管理。

    冯仑“横批”

    ●李嘉诚200亿在内地买地，既可赚到房地产升值的钱，又可赚人民币升值的钱，真是“结婚生子”好事都赶上了。

    ●民营企业1993年之前属于“江湖期”，1993到2000年这段时间民营企业进入“公司时代”。2000年进入“创富期”。

    ●全世界最聪明的人在算账，最后算出个次贷危机,在美国投资银行大多数人是数学博士在做模型。