对于0.5个百分点的下调力度这种微小的变化，购房者一般不会那么敏感，因此很难满足购房人的减负需求

    房地产交易量下降所引发的竞争正在房地产中介机构之间蔓延。

    日前，京城两大中介“巨头”我爱我家和链家宝业，均传出将中介费从原来在总房价中收取3％的比例下调至2.5％的消息。

    此外另一家规模较大的中介机构中大恒基也从5月1日开始，对中介费进行为期两个月的优惠促销。此前中大恒基的收费标准一直是普通代理2.5％，独家代理2.8％，在这次的促销中将在原来的基础上给予5折到8折不等的优惠幅度。

    此次房地产中介费用的下调，与二手房交易量的下滑不无关系。但大型中介的价格“屠刀”未必能唤醒低沉的二手房交易市场。

    主动下调

    由于涉及到自身的收益问题，我爱我家和链家宝业两家公司都对媒体采取了三缄其口的态度，不愿多谈中介费下调的缘由。

    不过我爱我家翠微路店的一名店员向《财经时报》证实说，他们是在约半个月前从公司的内部网站上接到总公司的通知，要求各门店将中介费从原来的3％调低到2.5％，“具体原因不大清楚。”

    房地产中介收费面临调整的消息，其实早在今年3月就在市场上传得沸沸扬扬。就在3月底，国家发改委曾召集北京市房地产经纪公司的代表，对调整收费标准进行意见征询。此后有消息称，中介的收费调整可能是将某些收费条款合并或者细化。不过此后并无下文。

    对此，记者以一家小型中介公司工作人员的身份致电国家发改委服务处，相关人士表示，当时调研的主要目的是希望能够充分掌握目前房地产中介行业的操作情况，以便为今后出台规范中介市场的规定打下基础，“不过会议之后并没有形成最后的决议，而且现在也没有相关新政策出台的时间表。”

    《财经时报》还辗转从北京市建委市场研究中心了解到，近期北京市建委也尚未对房地产中介机构下发任何相关通知。

    “但如果是政府行为，我们也应该会收到相关通知，不过目前我们公司并没有接到这样的通知。”千万家房地产经纪公司分析师高晗称。

    市场化行为

    对于上述现象，SOHO中国联席总裁潘石屹认为，几家大的中介公司所采取的降价行动应该是一种市场化的行为。

    那么对于靠佣金生存的中介机构，为什么会愿意选择主动调低收费标准？市场交易量的大幅萎缩以及中介机构的过度竞争或许是其中的主要原因。

    中大恒基媒介负责人张大伟称，按照目前二手房市场交易量的实际情况来看，仅是去年高峰期的一半左右。尽管进入4月以来，交易量比前两个月有所回升，但仍未脱离整体低迷的态势，“4-5月份只是比去年淡季的情况要好一点。”

    与交易量下降不相称的是房地产中介店面的不断增加。根据中介行业协会的初步调查显示，2007年底北京房地产经纪机构有3000家，总门店数量近万家。以成交量排名前三名的经纪机构为例，每家开设的门店高达四五百家，另有几家中型的经纪机构开设门店也接近一百家左右。

    《财经时报》了解到，去年房地产中介机构的开店标准是，只要一个社区的入住率达到两万户，他们就会选择开店，很多社区的底商几乎成为中介一条街。

    “中介机构的房屋交易业务现在很少是独家代理的，因此竞争在所难免。许多大型的中介机构、个别单店未必能够实现盈利。”华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示，由于目前国内房地产中介机构所能提供的服务比较有限，手续也相对简单、明了，因此在无法提供增值服务的前提下，只能在价格上比拼。一些小的中介公司，甚至收取2％的中介费都愿意做。

    资料显示，2007年北京市存量房住宅成交9.4万套，平均计算每个门店每月只有两套左右的成交量，收入在五六万元左右。但从成本上看，一个分店每月基本费用大概需5万元左右，部分门店入不敷出也就不足为奇。

    就在5月10日，位于北京市丰台蒲黄榆的中大恒基和中天置地两家房地产中介公司，为了争夺客户几名员工竟然大打出手。

    降价并非救市良药

    高晗认为，上述几家大的中介机构可能是希望通过降低佣金的方式刺激二手房的交易量，这从某种程度上可以起到积极的作用。但对于0.5个百分点的下调力度这种微小的变化，购房者一般不会那么敏感，因此很难满足购房人的减负需求。

    而纵观二手房交易中的各种税费，买卖双方的交易成本是由5.55％的营业税、1.5％—3％的契税（普通住宅1.5％、非普通住宅3％）、1％—2％的个人所得税（普通住宅1％、非普通住宅2％），以及土地增值税等几大部分组成，总的税费接近10％。而中介服务费在整个交易中所占比例非常少，一般为2.5％-3％。因此在目前各地二手房市场都比较低迷，一味通过“降价”来刺激成交量并非良药。

    因此多数业内人士认为，导致购房者产生观望情绪的关键主要在于房价虚高，中介代理费调整对于市场的影响并不大。但几大中介巨头同时打出“降价牌”，会对中小中介产生较大的冲击力。

    在二手房交易量下降、以及大型中介调低服务费的双重重压下，一些小型房地产中介将面临更大的生存压力。“大型中介机构选择调整佣金，长期来看将有利于二手房市场的规范和发展，也会导致中介市场的进一步整合以及行业集中度的提高。”高晗说。