【北国网讯】4月27日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心组织编写的2008年《中国房地产发展报告NO.5》（下称报告）正式发布。

    报告指出，从总体趋势上看，全国总体地价水平增长有加快趋势，涨幅明显高于2006年。但从主要分区上看，全国各区域地价增长率差异明显，东南区城市地价水平高于全国平均水平，中南区、东南区、东北区地价增长率高于全国平均水平，西北区的平均地价水平值和增长率均为全国最低。2007年全国完成房地产开发投资持续快速增长，高于同期城镇固定资产投资增速。其中商品住宅投资增速为2003年以来最高。房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位，由于国家调控政策显现效应，报告预测2008年房价上涨幅度将大大低于2007年，但房价拐点出现的可能性不大。

    2007年全国城市总体地价水平增长有加快趋势

    2007年，我国土地市场宏观调控力度进一步加大，由于宏观调控政策需要时间来显现效应，以及受土地供应及房地产市场影响，全国多数城市延续了近年来地价稳中有升的态势，商业、住宅以及工业用地等均较上年有大幅增长。

    报告指出，2007年全国主要城市总体综合地价水平值为1751元/平方米，综合地价增长率为13.37%，与2006年5.19%的平均综合地价增长率相比，上涨了8.18个百分点，全国平均地价水平增长速度明显高于2006年。从区域水平看，2007年区域城市平均地价水平由高到低依次为东南地区、华北地区、西南地区、东北地区、中南地区、西北地区，其中仅东南地区和华北地区的城市地价高于1751元/平方米的全国平均水平，其他区域均低于全国平均水平。从区域增长水平看，2007年中南地区是全国地价增长率最高的区域，达到17.78%。西北地区的地价增长率最低，仅为6.02%，不到全国平均地价增长率13.37%的一半。

    总体来看，2007年全国不同区域地价增长率的差距较大，最高的中南地区几乎是最低的西北地区的3倍，两者之间相差了11.76个百分点。东南地区和东北地区的地价增长率相近，分别为16.08%和15.52%，仅低于中南地区，高于全国平均地价增长率13.37%。东南地区的海口、深圳、福州、广州地价增长率较高，均在15%以上，而上海、杭州和南京的地价增长率较低，分别为4.25%、5.67%、6.87%，体现区域中心城市土地市场发展已进入成熟期。东北地区的长春市地价异军突起，呈现巨幅增长，主要体现在工业用地，其次为住宅用地，其增长率分别为40.48%、71.80%，其各类用途地价水平值均为区域内最高。西南地区和华北地区的地价增长率均低于全国平均水平，分别为9.24%和9.06%。西南地区的昆明市地价涨幅较大；华北地区中，北京市各用途地价涨幅均为区域最高。

    从用途看，工业地价增长率最高，住宅地价次之，商业地价涨幅最低，与2006年相比，商业地价、住宅地价和工业地价增长率均明显提高。从近4年来地价增长率变化情况看，2007年是各种用途地价增长最快、变化最为明显的一年，3种用途土地的价格增长率都超过了10%，工业用地的增速超过了商业和住宅用地，增长率已接近2006年的5倍，商业和住宅地价增长率也超过2006年的2倍。

    2007年全国商品住宅投资增速为2003年以来最高

    2007年全国完成房地产开发投资持续快速增长，高于同期城镇固定资产投资增速。其中，商品住宅投资增速为2003年以来最高。

    报告指出：2007年全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2％，增速比上年提高8.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速4.4个百分点；房地产投资占城镇固定资产投资比重比2005年、2006年分别高出0.3个和0.7个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1％，为2003年以来最高，增速比上年提高6.5个百分点，高于同期房地产投资增速1.9个百分点，延续了2004年以来住宅投资增速均高于同期房地产投资增速的走势；住宅投资占房地产投资的比重为71.2％，比2006年上升了1个百分点。

    在住宅投资中，90平方米以下中小户型投资为4198亿元，占23.3％；纳入住房保障体系的经济适用房投资为834亿元，同比增长19.7％，但仍低于同期住宅投资增速，所占比重比2006年下降0.3个百分点。全国办公楼投资1037亿元，比上年增长11.7％，增速同比下降9.3个百分点；营业用房投资2776亿元，比上年增长17.9％，增速同比上升2.9个百分点；其他投资3457亿元，同比增长38.1％，增速比上年提高26.7个百分点。

    与此同时，2007年土地购置扭转连续下降局面。2007年全国土地购置面积4.1亿平方米，同比增长11.0％，扭转了连续两年绝对量减少的局面。土地购置费同比增长27.6％，增幅同比下降3.7个百分点；土地购置价格为1198元/平方米，比2006年提高155元，上升幅度为14.9％。

    报告也指出，2007年全国土地开发投资为1499亿元，同比增长22.9％，增幅同比下降5.8个百分点，低于同期房地产开发投资增幅7.3个百分点；占房地产投资的比重为5.9％，同比下降0.3个百分点。土地开发面积为2.69亿平方米，同比下降20.5％。土地开发投资增幅下降、土地开发面积绝对数略有下降，将限制2009年前后年度房地产供给的增加。

    2008年房价上涨将趋缓 “拐点”不大可能出现

报告指出，房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年，但是房价“拐点”出现的可能性不大。

    报告分析，从2007年房价走势看，部分城市房价上涨较快。2005年以来国家先后出台一系列政策，意在抑制房价过快上涨和投机炒房行为，稳定房价。但由于需求旺盛、供给不足、成本增加以及政策落实乏力等原因，一些城市的房价仍然在高位运行，也有部分城市2007年12月份房价环比下降。报告指出，2007年全国70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6％，涨幅比上年快2.1个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2％，涨幅比上年快1.8个百分点。其中，上半年房价涨幅基本平稳，从6月份开始加快，到11月份房价涨幅有所放缓，12月份部分城市房价环比涨幅开始下降。70个大中城市房价环比下降的城市有18个，石家庄、沈阳、长春、长沙、广州、深圳、南宁、贵阳、昆明、西安等10个城市房价环比涨幅下降在0.2％左右。

    2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。报告预计，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡。从目前我国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。

2008年房地产市场健康发展建议

    报告预测，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。

    住房供给取决于土地供给、住房建造和住房销售等多个环节。报告建议，在用地供给环节，政府通过减少用地供给、土地储备等手段提高地价，追求居住用地出让收益最大化。国家应规范住房用地开发周期标准，在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限，违背土地出让协议和开发周期承诺的视作囤地，给予罚款或收回处置。已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限。居住用地出让“招拍挂”实行双重竞价规则：要求开发商提出详细的开发周期规划，对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标，招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人。

    我国住房市场主要由城市化和收入增长形成消费需求主导，房价增长主要反映的是基于消费性需要的真实供求关系。但2007年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，报告建议应严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场；应提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。

    要构建多层次的住房保障体系；改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力；适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制；发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难。