潘石屹说：“沈阳是一个有潜力的城市，地铁项目、辽宁五点一线的建设等，让我看好它的未来发展空间。”
【北国网讯】
2008年，处于风口浪尖的房地产业备受社会关注。在万科董事会主席王石抛出“三四年内不买房”、“房市已经出现拐点”等言论后，另一位房地产大亨SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹昨日在沈阳也是坦承：房地产的冬天来了！
潘石屹一度预言“楼市百日内必有变局”。昨日，应邀参加由辽沈晚报主办的“2008中国房地产趋势沈阳发展论坛”的他更是直言：这个冬天会较长，一批房地产企业将在洗牌中消失。
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部分企业等不到春天
潘石屹说，2008年房地产形势不容乐观，今年也是房地产市场分化调整加速洗牌的一年，一百天内中国地产界将出现变局。“中国市场不再是独立的国内市场，而是与国际环境紧密联系在一起，美国次贷危机、中国货币紧缩政策，在几年前来看可能还是很抽象的东西，现在却非常具体地影响到房地产，不知道明天会发生什么？”潘石屹说。
潘石屹说：“房地产行业已经到了最困难的时期，中国有4万家地产企业，冬天的确来了，而且这个冬天可能会很漫长。”
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地产界的不正常现象
在潘石屹看来，房地产行业在前几年的发展中出现较多不正常的现象。
潘石屹认为，2003年开始，一些地产商在国内莫名大规模圈地，从南京到杭州，甚至到华北，短短的10个月里掀起一股圈地高潮。“而过去两年，对房地产企业的评价指标也存在问题。”
“一些地产企业依靠丰富的土地储备而上市，并在资本市场融资，忽视了评价地产企业最核心的指标是企业的盈利能力”，潘石屹说，“一些企业圈地可用20年，但它没有能力开发利用，后果是压力倍升。”
潘石屹说：“2007中国房价涨幅过快，实际涨幅超过有关统计数据，这也是很不正常的。”
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过度营销破坏企业形象
尽管被誉为房产界的“营销之父”，但潘石屹对房地产企业花大量资金在包装营销上表示不满。
潘石屹说：“商品房从规划、设计、建设到营销，是一个整体，过度营销会造成很大问题，与其多花钱在营销上，不如多给设计师钱和时间，设计生产出让消费者满意的房子或者多为消费者解决房产上的实际问题。”
近几年来，营销费用所占房产成本的比例也节节攀高。潘石屹告诉记者，长三角、珠三角一些地产企业的营销费用甚至占总成本的5%。
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房地产利润并不高
万科南方一线城市率先降价，武汉一地产商自降三成售价仍称有利润，地产企业到底有多高的利润成为普通消费者最关心的话题。
潘石屹说：“我也注意到了武汉地产企业的这则新闻，企业自行定价，所以其下调3成价格的真实性值得怀疑，其实2005年国家公布的行业平均利润率为7.7%我比较认同，而后两年随房价高涨而有所提高。”
对于房地产企业利润不能太高的原因，潘石屹解释说，一来是有30%至60%的土地增值税，二来有的企业经营不善还亏损。“但我的企业利润率应该是业内最高的。”潘石屹说。言外之意，他重点经营商业性地产项目，同时也注重成本控制。
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沈阳房价不一定降
潘石屹表示，影响房价的因素很多，不能单纯谈论房价，南方一线城市房价下调，并不代表沈阳这样的二线城市房价就会联动下降。
潘石屹认为，今年对房地产企业来说是特殊的一年，但房价走势仍不明朗，因为今年国内国际环境不确定因素太多，关键是国家宏观政策、金融政策及其对市场供需结构的影响。“沈阳是一个有潜力的城市，地铁项目、辽宁五点一线的建设等，让我看好它的未来发展空间，如果能迅速完成向市场化的转型，沈阳经济及房地产行业将更快发展。自住性消费，城市面积大等因素决定沈阳房价不会暴涨。”潘石屹说。
在恒大、碧桂园等地产大鳄纷纷看好涌进沈阳时，潘石屹本人却表示，他尚无在沈阳投资的计划，他仍注重经营北京三环内的项目，风险小而收益又高是他考虑的方向。
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沈阳是消费者和地产商的“天堂”
“沈阳的地产市场不会大起大落，而会平稳走势，是消费者合理价位买房和房地产企业平稳盈利的‘天堂’。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授对沈阳地产市场提出了自己的观点。
钟伟的观点基于这样的分析：沈阳城市面积3600平方公里，人口密度远低于南方城市；本地化消费非常明显，而沈阳人均纯收入在副省级城市中排名靠后；2006年和2007年城市土地购入量放大，可供地规模太大；近郊房价偏低。
钟伟说，这些因素，都决定了沈阳房地产不会有暴涨的机会，而在一定的时期内，都会在平稳中呈缓慢上升之势。
“2008年对地产企业来说，会是非常悲观的一年，2006年刚涉足房地产的企业可能都会洗掉。”钟伟的这一提法，让沈阳地产界业内人士猛然意识到了风险。
沈阳房价几年无下降空间
此前3月25日，沈阳市房地产研究所发布今年1、2月沈阳楼市显示，全市商品房销售均价达3704元/平方米，同比增长5.69%；其中商品住宅销售均价3358元/平方米，同比增长3.96%。
同期，沈阳实际销预售商品房面积149.86万平方米，销预售金额55.52亿元，创历史同期最好纪录，销售量位列副省级城市第一名。
根据这些数据信息，本地房产专家范翰章教授更是说：“沈阳仍是房产投资的热点，2008年沈阳房价不会出现拐点，仍将稳中有升。”
对于两三年后再买房的说法，范瀚章明确表示不同意，沈阳房价仍将稳中有升，几年内没有下降空间。
