【北国网讯】随着天气转暖，房产交易开始持续升温。但记者调查发现，售房者的心理价位往往比实际价位高很多。

    “3月还没过去一半，房产交易量次数已接近2月了”钢城房产中介公司业务员小张说。目前该中介公司每天的交易量6个左右。其他中介公司的交易量也出现翻倍增长。

    其实天气原因对于二手房市场的影响也是很大的。晴暖天气，大家出行方便了，心情舒畅了，看房、买房的积极性也增加了。

    记者调查，在交易中，房主往往对老房子的估价过高，而实际成交价格比预期的低。有时要价20万的老房子，实际才能卖18万左右。

    过高的估计使得有些房主与买房人呈僵持状态，这导致部分老房子长期积压卖不出去。

    “其实二手房，无论从使用年限和外观造型以及户型的合理运用、小区的配套等方面，都无法跟新房子比。如双方都想促成交易的话，最好找一个平衡点。” 另一家中介公司业务员小李表示。

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    二手房价有规律可循

    一位不愿透露姓名的中介人士介绍，其实二手房价有规律可循，卖房人也可以自己进行估价。

    通常二手房基准价是同位置的商品房的七至八成，外加影响价格的其他因素：

    一是折旧费。每年折旧率为2％左右；

    二是户型因素。小厅、小卫、小厨房等“三小”套型的房子因功能落后要扣减10％左右；

    三是楼层。一二层基准价，五六层扣减约3％，七层减约5％，三四层加价约5％；

    四为朝向因素。没有朝南门窗减约5％；还要考虑小区环境，没有物业管理和单独封闭的小区，各减约5％；属于重点中小学区域的则加15％，甚至更多；此外还要扣除买旧房的心理压力因素8％。