【北国网讯】案例：小李租了一套房屋，与房主老李签订了房屋租赁协议，并办理了房屋租赁登记备案手续，租赁期限为2年，按约定交纳了租金。可住了不到2个月，老李把该房屋卖给了金女士并办理了产权过户手续。事先并未通知小李，也没说明任何事项。而且金女士以房屋所有权人身份让小李尽快腾房，小李气愤不已。

　　分析：房主的做法是违反规定的。1.《民法通则》规定：“出租人出卖、出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”2.《城市房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”小李办理了备案手续，其租赁行为受法律保护。3.小李同老李签订的房屋租赁协议合法有效，而且签订协议后，又履行了登记备案等法定手续，小李完全有权以承租人名义依据法律规定的“优先购买权”主张房主老李同买主金女士之间的房屋买卖行为和房屋买卖合同无效。4.若小李不买此出租房，承租、出租双方可协商解决，提前终止承租行为，出租人应给以适当补偿。

　　承租人可优先购买拍卖房

　　案例：牛先生三年前承租衣女士两门面房做生意，从不拖欠租金，今年三月，衣女士突然提出要把此门面房拍卖，以卖出最高价。牛先生看自己生意做得不错，想买下此房，可衣女士不肯，非要拍卖此房。

　　分析：衣女士拍卖自己的门面房，拍卖出最高价，没有什么不对，牛先生想买下此房也没有过错。问题是牛先生因是此门面房的承租人，具有“优先购买”的权利，这在《民法通则》和建设部《城市房屋租赁管理办法》等法规中都有明确的规定。而拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质还是买卖，不能剥夺承租人“优先购买”的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人有关此门面房拍卖的有关事宜。按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变更财产的规定》第16条：拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

　　提醒：承租人和出租人对房屋租赁方面的有关规定应有所了解，特别是承租人、出租人双方各自应有的权利和应履行的义务。为避免房屋租赁期间买卖方面的纠分，可在租房前同房主协商好此房以后出售自己优先购买的意图，并在承租协议中一一加以明确约定，如违约应承担的责任等。同时，租赁房屋后，及时到房屋租赁管理部门办理房屋租赁登记备案并领取《房屋租赁证》。